Le vrai coût d'un bail commercial.
Le loyer affiché n'est qu'environ 60 % du coût réel d'un local commercial. À Montpellier, pour 100 m² loués 200 €/m²/an, le coût annuel total tourne autour de 32 000 € la première année — sans compter l'effort temporel d'un dirigeant. Voici la décomposition.
Bureau · tout inclus
Le loyer affiché représente environ 60 % du coût réel annuel d'un local commercial à Montpellier. Voici la décomposition pour une référence type — un bureau de 100 m² loué 200 €/m²/an en zone tertiaire (Castelnau-le-Lez, Port Marianne, Pompignane).
Le calcul détaillé
1. Le loyer affiché
100 m² × 200 €/m²/an = 20 000 €/an hors taxes. Auquel s'ajoute la TVA à 20 % (récupérable si vous êtes assujetti).
2. Les charges récupérables
Taxe foncière, taxe sur les bureaux (Île-de-France uniquement), ménage des parties communes, entretien des ascenseurs, gardiennage : typiquement 30 à 50 €/m²/an, soit 3 000 à 5 000 €/an.
3. Le dépôt de garantie
3 mois de loyer HT = 5 000 € immobilisés en début de bail (récupérables à la sortie, après état des lieux).
4. Les travaux d'aménagement
Sur un local livré nu : peinture (3 000 €), cloisons + verrières (8 000 €), électricité spécifique (4 000 €), climatisation (6 000 €), fibre opérateur (2 000 € d'installation). Total : 23 000 € en première année — qui restent dans les murs à votre départ.
5. Le mobilier
Pour 10 postes de travail : bureaux (10 × 400 €), fauteuils (10 × 300 €), tables de réunion (2 × 1 200 €), armoires (4 × 500 €), accessoires (1 500 €). Total : ~13 000 € de mobilier (amortissable sur 5-7 ans).
6. Les services courants
Ménage hebdomadaire (200 €/mois × 12 = 2 400 €), abonnement fibre + téléphonie (200 €/mois × 12 = 2 400 €), électricité (selon usage, 1 500 à 3 000 €/an), assurance multirisque (600-1 000 €/an), maintenance climatisation (500 €/an). Total annuel : ~8 000 €/an.
7. Le coût de gestion
Souvent oublié : le temps d'un dirigeant consacré à la gestion immobilière (état des lieux, sinistres, contrats, ménage, fournisseurs). Compte facilement 5 à 8 jours/an d'un dirigeant à 600 €/jour de coût complet, soit 3 000 à 5 000 €/an d'opportunity cost.
Le total — première année
L'équivalent en centre d'affaires
Pour 10 postes en bureaux équipés dans un centre d'affaires à Montpellier, comptez environ 1 800 à 2 500 €/mois, soit 22 000 à 30 000 €/an, tout inclus — mobilier, fibre, climatisation, accueil, ménage, salles de réunion partagées. Aucun investissement initial, aucun dépôt de garantie démesuré, aucun temps de gestion immobilier.
Sur une période de 3 ans à 100 m² : bail commercial = ~140 000 € (incluant l'amortissement des travaux et du mobilier sur la durée). Centre d'affaires = ~80 000 € (tout inclus, sortie possible). Différence : 60 000 € sur 3 ans, soit le salaire annuel d'un cadre.