Le vocabulaire, en clair.

A — Agrément Préfecture

Autorisation administrative obligatoire (article L.123-11-3 du Code de commerce) pour qu'un centre puisse héberger légalement le siège social d'une entreprise. La liste des centres agréés est consultable auprès de chaque Préfecture. Sans agrément, la domiciliation n'est juridiquement pas valable et expose à des sanctions.

B — Bail commercial / 3/6/9

Bail d'une durée minimum de 9 ans, encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale (3 ans, 6 ans), avec un préavis de 6 mois minimum par acte d'huissier. Au-delà des 9 ans, le bail se renouvelle pour 9 ans ; en cas de non-renouvellement par le bailleur, une indemnité d'éviction peut être due au locataire.

C — Centre d'affaires

Établissement proposant des bureaux équipés, des salles de réunion, des services administratifs et — le plus souvent — une domiciliation, dans le cadre d'un contrat de prestations de services (et non d'un bail). La logique est tout inclus, modulable, sans engagement long. À distinguer du coworking (espace partagé) et de la location classique (bail commercial).

C — Contrat de prestations

Cadre juridique standard des centres d'affaires et de coworking : vous achetez un service (un poste de travail, un bureau équipé, des prestations), pas un local. Conséquence : durée courte (3 à 12 mois renouvelables), préavis court (1 à 3 mois), pas d'indemnité d'éviction, pas de fenêtre triennale. Vous êtes client, pas locataire.

C — Coworking

Espace de travail partagé, généralement en open-space, conçu pour les indépendants et les très petites équipes. Postes nominatifs ou en libre-service. À distinguer du centre d'affaires (qui propose des bureaux privés fermés et des services B2B plus structurés). → Voir la comparaison

D — Dépôt de garantie

Somme versée à l'entrée du contrat, en garantie des obligations du locataire/client. Bail commercial : typiquement 3 à 6 mois de loyer HT. Centre d'affaires : typiquement 1 à 2 mois de forfait. Restituée en fin de contrat, déduction faite d'éventuelles dégradations.

D — Domiciliation

Hébergement du siège social d'une entreprise à l'adresse d'un tiers (centre agréé Préfecture). Permet d'avoir une adresse de prestige sans louer de local physique, ou d'éviter de domicilier son entreprise chez soi. Cadre légal : articles R.123-166-1 et suivants du Code de commerce.

F — Forfait

Tarif unique « tout inclus » d'un centre d'affaires, par opposition au modèle bail + charges + travaux + services séparés. Couvre typiquement : bureau, mobilier, fibre, climatisation, ménage, accueil, charges, café. Hors : copies au-delà d'une franchise, salles de réunion au-delà des heures incluses, services optionnels.

I — ILC / ILAT

Indices INSEE révisant chaque année les loyers commerciaux. ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales. ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et les services. Sur 2022-2023, ces deux indices ont dépassé 6 % par an — soit une révision automatique du loyer significativement supérieure à l'inflation antérieure.

I — Indemnité d'éviction

Indemnité due au locataire commercial lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail à son terme (9 ans). Vise à compenser la perte du fonds de commerce ou du droit au bail. Peut représenter plusieurs années de loyer. Concerne le bail commercial uniquement — aucun équivalent dans le contrat de centre d'affaires.

L — Loyer commercial

Loyer dû au bailleur dans le cadre d'un bail commercial, généralement exprimé en €/m²/an HT. À Montpellier : 100-160 €/m²/an à Garosud, 200-280 € au Millénaire ou Odysseum, 240-360 € à l'Écusson, 280-400 € à Port Marianne. Hors charges, hors taxes, hors travaux.

M — Modulabilité

Capacité à augmenter ou diminuer la surface occupée en cours de contrat, sans renégociation lourde. Caractéristique structurelle du centre d'affaires (avenant en quelques semaines) ; quasi-impossible en bail commercial sans casser le contrat à la triennale.

P — Pas-de-porte

Somme versée à l'entrée d'un bail commercial, en plus du dépôt de garantie, pour « acheter le droit d'occuper » les locaux. Représente 6 à 24 mois de loyer dans les zones prisées. Selon les termes du bail, est traité fiscalement comme un supplément de loyer (déductible) ou comme une indemnité (non déductible).

P — Période triennale

Échéance, tous les 3 ans, du bail commercial, à laquelle le locataire peut donner congé moyennant un préavis de 6 mois. Trois périodes triennales au cours du bail de 9 ans : 3 ans, 6 ans, 9 ans (renouvellement). Manquer l'échéance = bail reconduit pour 3 ans.

R — Renouvellement

À la fin des 9 ans du bail commercial, le contrat se renouvelle pour 9 ans aux conditions du bail expiré (sauf révision contestée par l'une des parties). Le bailleur ne peut refuser le renouvellement que dans certains cas, et avec versement d'une indemnité d'éviction (sauf motifs graves énumérés au Code).

S — Siège social

Adresse officielle d'une entreprise, mentionnée dans ses statuts et au RCS. Doit être justifiée auprès du greffe par un titre d'occupation (bail, propriété, ou contrat de domiciliation). C'est l'adresse de référence pour la fiscalité, le courrier officiel et les notifications légales.

Z — Zone AFR

« Aide à Finalité Régionale » — zonage français permettant des aides aux entreprises (notamment des exonérations partielles d'impôt sur les bénéfices pour création/extension d'activité). Plusieurs zones AFR à Montpellier, dont une couvrant Castelnau-le-Lez et le Millénaire — argument fiscal réel pour s'y implanter.